28. April 2020

Im Rahmen des Maßnahmenpakets gegen die Covid-19-Krise wurde das Recht des Vermieters zur Kündigung aus wichtigem Grund bei allen Miet- und Pachtverhältnissen wegen Mietrückständen, die zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 aufgrund der Pandemie entstehen, ausgeschlossen (vgl. « Kündigungsschutz für Mieter als Antwort auf die Covid-19-Pandemie »).  Manche Mieter haben daraufhin die Mietzahlungen für April 2020 ausgesetzt und stehen nun vor der Entscheidung, ob sie im Mai 2020 wieder Miete zahlen oder die Zahlung erneut aussetzen.

Trügerische Sicherheit

Die Kündigung wegen Mietrückständen ist allerdings nur für 24 Monate, also bis zum 30. Juni 2022, ausgeschlossen. Danach gilt nach jetziger Rechtslage wieder das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund auch wegen Mietrückständen aus April bis Juni 2020.

Gesetzlich ist der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn am 1. Juli 2022 noch Mietrückstände bestehen und eine von folgenden zwei Varianten erfüllt ist:

a) Die Mietrückstände übersteigen den Betrag von einer Monatsmiete und stammen aus zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen; oder

b) die Mietrückstände erreichen insgesamt den Betrag von zwei Monatsmieten und stammen aus einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, unabhängig davon, ob diese aufeinander folgten.

Die Schwelle, die erreicht werden muss, ist also doppelt so hoch, wenn die Mietrückstände nicht aus zwei aufeinander folgenden Terminen stammen. Dabei ist auf den vertraglichen Zahlungsturnus abzustellen. Für die Feststellung der Mietrückstände kommt es auf alle regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen des Mieters an, also neben der Kaltmiete auch Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen, sonstige Vorschüsse, Umlagen und Zulagen. Nicht umfasst sind hingegen einmalige Sonderzahlungen.

In gewerblichen Mietverträgen können jedoch auch abweichende Reglungen, insbesondere niedrigere Schwellenwerte vereinbart sein, was eine individuelle Betrachtung notwendig macht.

Nach Möglichkeit die Mai-Miete vollständig zahlen

Für Mieter, die aufgrund der Pandemie in Liquiditätsschwierigkeiten geraten sind und derzeit Kündigungsschutz genießen, ist es deshalb ratsam, falls möglich, jede zweite Miete vollständig zu begleichen. Dieses Vorgehen ist gegenüber einer anteiligen Begleichung jeder Miete für den Mieter vorteilhaft, weil so erst ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten den Vermieter zu Kündigung berechtigt. Mieter, die bereits die Aprilmiete aufgrund der Pandemie (teilweise) nicht gezahlt haben, erhöhen also ihren langfristigen Kündigungsschutz, wenn sie die Mai-Miete vollständig zahlen und den Betrag in der Überweisung entsprechend ausweisen.

Zudem sei noch einmal darauf hingewiesen, dass die Pflicht zur fristgerechten Zahlung der Miete grundsätzlich nicht entfällt, sodass auf den Mietrückstand – unabhängig von der Frage, ob er zur Kündigung berechtigt – auch Verzugszinsen anfallen. Diese betragen bei Mietverträgen zwischen Unternehmern derzeit 8,12% p.a., bei Mietverträgen, an denen Verbraucher beteiligt sind, 4,12% p.a.

Für Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung.