24. März 2020

Der Gesetzesentwurf der Bundesregierung, über den am morgigen Mittwoch der Bundestag und am Freitag der Bundesrat abstimmen werden, betrifft auch das Mietrecht:

Er sieht einen vorübergehenden Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters wegen Mietrückständen vor, wenn diese auf der COVID-19-Pandemie beruhen. Diese Kündigungssperre wird auf alle Miet- oder Pachtverhältnisse über Räume oder Grundstücke anwendbar sein, d.h. sowohl Wohn- als auch Gewerberaummietverträge betreffen. Damit sollen Mieter, die wegen der Pandemie ihre Miete nicht zahlen können, vor dem Verlust ihres Wohn- oder Geschäftsraums geschützt werden.

Keine Kündigung wegen Mietrückständen von April bis Juni 2020

Mietrückstände, die zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 aufgrund der Pandemie entstehen, berechtigten den Vermieter demnach nicht zur Kündigung aus wichtigem Grund. Gegebenenfalls kann diese Regelung verlängert werden, zunächst bis zum 30. September 2020.

Der Mieter muss glaubhaft machen, dass er die Miete wegen der Pandemie (und nicht aus anderen Gründen) nicht zahlen kann. Dies kann er bei der Wohnraummiete beispielsweise durch eidesstattliche Versicherung und Bescheinigungen, etwa des Arbeitgebers oder der Arbeitsagentur, über den Verdienstausfall tun. Bei gewerblicher Miete kommt insbesondere die Vorlage der behördlichen Verfügung der Betriebsuntersagung bzw. -einschränkung in Betracht.

Eine Kündigung aus anderen Gründen bleibt möglich, also z.B. wegen vorher schon bestehender Mietrückstände oder wegen Eigenbedarfs bei Wohnungen. Auch eine ordentliche Kündigung, wie sie bei Gewerberaummietverträgen ohne Festlaufzeit oder am Ende der Festlaufzeit zulässig ist, wird nicht ausgeschlossen.

Zahlungspflicht bleibt

Die Pflicht zur fristgerechten Zahlung der Miete entfällt dabei aber nicht, sodass auf den Mietrückstand auch Verzugszinsen anfallen. Diese betragen bei Mietverträgen zwischen Unternehmern derzeit 8,12% p.a., bei Mietverträgen, an denen Verbraucher beteiligt sind, 4,12% p.a.

Der Kündigungsschutz ist zudem endlich: Die Kündigung wegen Mietrückständen ist für 24 Monate, nach derzeitigem Stand also bis zum 30. Juni 2022, ausgeschlossen. Wenn danach noch Mietschulden aus den Krisenmonaten bestehen, darf der Vermieter die Kündigung aussprechen, wenn die Mietschulden insgesamt den Betrag von zwei Monatsmieten erreichen oder in Höhe von mindestens einer Monatsmiete aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen stammen.

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